|
หลายๆคนมองธุรกิจอพาร์ทเมนท์ว่า เป็นการลงทุนทำธุรกิจที่มั่นคง ความเสี่ยงต่ำ ได้ผลตอบแทนระยะยาว เงินรายได้จะเป็นฝ่ายเดินเข้ามาหาเอง โดยไม่จำเป็นต้องไปดิ้นรนไขว่คว้า และมักจะเปรียบการทำธุรกิจอพาร์ทเมนท์ว่าเป็น "เสือนอนกิน"
ผู้ที่สนใจจะทำธุรกิจอพาร์ทเมนท์ ควรจะต้องศึกษาข้อมูลเพื่อประกอบการตัดสินใจลงทุนในธุรกิจประเภทนี้เสียก่อน ซึ่ง ดร.สุวรรณ เคยให้ข้อมูลไว้ในงานสัมมนาพิเศษ "รวยอย่างเสือนอนกิน กับธุรกิจอพาร์ทเมนท์" ไว้ดังนี้ สำรวจตัวเองว่าเหมาะจะทำธุรกิจอพาร์ทเมนท์หรือไม่การจะเริ่มต้นลงทุนทำธุรกิจใดๆ นั้น อันดับแรกต้องรู้จักตัวเองก่อนว่า ธรรมชาติของตัวเองเป็นคนเช่นไร และมีความพร้อมต่างๆ เพียงใด เช่น ชอบลงทุนแบบใด มีความถนัดหรือชำนาญด้านใด มีเงินมากน้อยเพียงใด และมีผู้ช่วยคิดช่วยทำหรือไม่ เป็นต้นทั้งนี้ ประโยชน์ของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างอพาร์ทเมนท์ จะประกอบด้วย
อีกทั้งควรมองปัจจัยการลงทุนให้รอบด้าน ทั้งการสำรวจตลาด ราคาและทำเล ศึกษาความเป็นไปได้ของผลกำไร บริหารการเงินและเงินสด จัดการเรื่องภาษีอากรและเอกสาร รวมถึง พัฒนาให้ธุรกิจเจริญก้าวหน้า ด้วยการดูแลสถานที่ให้สวยงาม สะอาด ปลอดภัย เผยปัจจัยแห่งความสำเร็จของการทำธุรกิจอพาร์ทเมนท์ดร.สุวรรณ ระบุว่า ปัจจัยที่จะทำให้ผู้ลงทุนประสบความสำเร็จในการทำธุรกิจอพาร์ทเมนท์ประกอบด้วย
ภาพจาก: http://www.manager.co.th
ทำเลเยี่ยม-แย่ลงทุนอสังหาริมทรัพย์
ส่วนทำเลที่ควรหลีกเลี่ยงนั้น ได้แก่ ทำเลใกล้แหล่งมลภาวะ หรือแหล่งมลพิษ เช่น โรงงานอุตสาหกรรม ที่ทิ้งขยะ ทางหลวงที่มีการจราจรหนาแน่น หรือทางรถไฟที่มีเสียงดัง อีกทั้งพื้นที่ที่มีน้ำท่วมซ้ำซาก หรือแผ่นดินทรุด อย่างไรก็ตาม ยกเว้นพื้นที่ทำเลทองจริงๆ เช่น ย่านประตูน้ำ ไม่ว่าจะมีปัจจัยลบใดๆ ก็ยังเป็นทำเลที่ดีเยี่ยมอยู่ ทั้งนี้ การตัดสินใจลงทุน ระหว่างการซื้ออาคารหรือห้องชุดสำเร็จรูปมาปล่อยเช่า กับการปลูกสร้างเองนั้น มีข้อดีข้อเสียต่างกันไป กรณีซื้อมานั้น ข้อเสียไม่สามารถเลือกลักษณะอาคารสิ่งปลูกสร้างหรือแบบต่างๆ ตามใจตัวเองไม่ได้ อาจต้องลงทุนก่อสร้างเพิ่มเติม แต่มีข้อดี เมื่อซื้อมาแล้ว สามารถเปิดให้บริการได้ทันที เกิดรายได้โดยเร็ว แต่สำหรับปลูกสร้างเอง ได้แบบตามต้องการ แต่ต้องรอจนกว่าจะสร้างเสร็จ แล้วค่อยหาลูกค้า จึงจะเริ่มมีรายได้ สำหรับแหล่งเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีต้นทุนต่ำ เช่น บ้านมือสอง, ทรัพย์รอการขาย (NPA) จากสถาบันการเงิน หรือทรัพย์ขายทอดตลาดจากกรมบังคับคดี ทั้งนี้ ระดับการลงทุนในธุรกิร อสังหาริมทรัพย์ หากมีเงินทุนน้อย ควรลงทุนซื้อบ้านหรือห้องชุดเป็นยูนิต เพื่อปล่อยให้เช่า แต่หากมีเงินทุนสูงควรสร้างอพาร์ทเมนท์ให้เช่า กรณีขอกู้เงินจากสถาบันการเงินเพื่อมาลงทุนซื้อห้องชุดให้เช่านั้น สามารถกู้เงินได้ 80-95% จากราคาซื้อขาย ระยะเวลากู้สูงสุด 20 ปี และที่สำคัญ ผู้ลงทุนต้องมีภาระเงินผ่อนไม่เกิน 40% ของรายได้รวม กรณีมีเงินทุนมาก ลงทุนสร้างอพาร์ทเมนท์ให้เช่า การใช้บริการสถาบันการเงิน มักต้องการให้ท่านลงทุนด้วยเงินของตนเองมากๆ และกู้น้อยๆ เพื่อลดความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต ขณะที่ค่าที่ดิน ลูกค้าควรลงทุนในไม่ต่ำกว่า 50% ส่วนค่าก่อสร้าง สถาบันการเงินมักจะให้กู้ไม่เกิน 70% ของค่าก่อสร้าง สำหรับการลงทุนอพาร์ทเมนท์แบ่งเป็นค่าที่ดิน 25% ค่าก่อสร้าง 65% ค่าใช้จ่ายระหว่างก่อสร้าง 5% ดอกเบี้ยระหว่างก่อสร้าง 5% รวม 100% โดยควรจะเป็นทุนส่วนตัว 40% และเงินกู้ 60%
ชี้ลงทุนอพาร์ทเมนท์กำไรน้อยกินยาว
ทั้งนี้ พึ่งระลึกไว้เสมอว่าไม่ว่าท่านจะเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทใด ท่านจะต้องคำนวณรายได้สุทธิต่อเดือน ให้สามารถชำระหนี้หรือค่างวดในแต่ละเดือนให้แก่ธนาคารได้ มิเช่นนั้นการลงทุนไม่เพียงแต่จะไม่ก่อให้เกิดรายได้แล้ว ยังกลับก่อหนี้ให้แก่ท่านเองอีกด้วย ดังนั้นจึงควรมีกระแสเงินสดสำรองอื่นด้วย
ภาพจาก: http://www.manager.co.th
ฟันธงธุรกิจอพาร์ทเมนท์แนวโน้มโตต่อเนื่องสำหรับตลาดอพาร์ทเมนท์ที่มีศักยภาพสูง ได้แก่ กรุงเทพฯ และปริมณฑล ชลบุรี/พัทยา นครปฐม เชียงใหม่ ขอนแก่น มหาสารคาม อุบลราชธานี นครราชสีมา หัวหิน ภูเก็ต และสงขลา ซึ่งอพาร์ทเมนท์ ในกรุงเทพฯและปริมณฑล ส่วนใหญ่เป็นอพาร์ทเมนท์ที่จับตลาดคนทำงาน ในขณะที่อพาร์ทเมนท์ในต่างจังหวัดมีแนวโน้มเติบโตได้ดีจากการขยายตัวของมหาวิทยาลัยทั่วประเทศทั้งนี้ อัตราการเติบโตของธุรกิจอพาร์ทเมนท์ เมื่อแบ่งตามกลุ่มลูกค้าพบว่า อพารท์เมนต์ที่เน้นลูกค้ากลุ่มคนทำงานและนักศึกษามีการเติบโตของอัตราค่าเช่าและยังมีอัตราการพักที่ดีเฉลี่ย 92% และ 94% ตามลำดับ ในขณะที่อพาร์ทเมนท์ที่เน้นลูกค้ากลุ่มแรงงานนอกจากจะอัตราค่าเช่าไม่ค่อยเติบโตแล้ว พบว่าอัตราเข้าพักมีความอ่อนไหวต่อปัจจัยภายนอกเป็นอย่างมาก ส่วนปัจจัยลบที่ส่งผลต่อธุรกิจอพาร์ทเมนท์ ได้แก่ การขยายตัวของคอนโดมีเนียมราคาล้านต้นๆ ที่เข้ามาชิงส่วนแบ่งตลาดของผู้เช่าอพาร์ทเมนท์ ทำให้กลุ่มลูกค้าเปลี่ยนไปซื้อเพื่อพักอาศัย และกลุ่มนักลงทุนที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่า และนโยบายค่าแรงขั้นต่ำบีบให้หลายโรงงานลดต้นทุนประเภทค่าแรงหรือย้ายฐานผลิต | ||||||||
ที่มา : http://www.manager.co.th เรียบเรียงโดย : www.residences.in.th |
Comments
Post a Comment